IA eleva 35% FIIs de data centers em SP e RJ com riscos claros

Inteligência Artificial

Demanda crescente por data centers impulsiona fundos imobiliários em SP e RJ, destacando oportunidades e riscos no setor.

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A explosão da inteligência artificial e da computação em nuvem está transformando data centers em estrela do mercado imobiliário brasileiro e abrindo uma nova frente de investimento para fundos imobiliários (FIIs), especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, mas com um pacote de riscos que exige contratos muito bem amarrados.

Por que a corrida da IA está aumentando a demanda por imóveis para data centers?

A expansão da IA, do streaming e dos serviços em nuvem faz crescer de forma acelerada o volume de dados que precisa ser armazenado e processado, o que se traduz em mais demanda por data centers, imóveis projetados sob medida para essa infraestrutura crítica.

Relatório recente da XP Investimentos, com base em dados da consultoria JLL, mostra que o Brasil já concentra cerca de 48% da capacidade instalada de data centers da América Latina e responde por aproximadamente 71% da capacidade em construção na região. Hoje, o mercado latino-americano reúne 1,1 gigawatt (GW) de capacidade instalada, com um pipeline superior a 3,8 GW.

Desse total, 500 megawatts (MW) estão no Brasil, que desponta como principal polo regional. A maior parte da infraestrutura se concentra no Sudeste: São Paulo, com destaque para Barueri e Campinas, representa por volta de 82% da capacidade nacional, enquanto o Rio de Janeiro reúne cerca de 14%.

Segundo a XP, o país reúne trunfos para atrair investimentos adicionais, como matriz elétrica com alta participação de fontes renováveis, mercado consumidor de grande escala e posição de liderança na América Latina. A disponibilidade de energia é ponto central, já que os data centers consomem grandes volumes de eletricidade tanto para processar dados quanto para alimentar sistemas de refrigeração.

Como os FIIs podem se beneficiar do crescimento dos data centers ligados à inteligência artificial?

Os FIIs conseguem se expor a esse movimento ao comprar, financiar ou desenvolver imóveis usados como data centers, capturando o aluguel gerado por contratos de longo prazo com grandes empresas de tecnologia e operadores especializados.

Na prática, há três caminhos principais mapeados pela XP. O primeiro é a aquisição de empreendimentos já concluídos, operacionais e ocupados, vista pela casa como a porta de entrada mais segura. “A estratégia reduz a exposição aos riscos de construção, licenciamento, conexão elétrica e comercialização do imóvel”, afirma a XP.

Outro modelo é o sale and leaseback, em que o operador vende o imóvel ao fundo, mas permanece como inquilino, liberando capital para investir na expansão de sua própria operação. O FII passa a receber o aluguel com base em um contrato de longo prazo, enquanto o antigo proprietário transforma um ativo imobilizado em caixa.

Há ainda o desenvolvimento sob medida, o chamado built to suit (BTS), em que o data center é projetado e construído de acordo com as necessidades de um inquilino já definido. Nesses casos, os FIIs podem financiar o projeto via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), atrelando os fluxos de pagamento dos aluguéis aos títulos de crédito.

Para a XP, o crescimento da infraestrutura digital tende a ampliar o universo de ativos disponíveis para FIIs e a aproximar o investidor pessoa física de um segmento até aqui dominado por operadores e investidores institucionais globais. O retorno, porém, continuará vindo da qualidade dos contratos e dos fundamentos imobiliários de cada projeto, não do faturamento da operação de tecnologia em si.

Entenda o contexto

O avanço da digitalização da economia faz com que bancos, varejistas, plataformas de streaming, redes sociais, empresas industriais e órgãos públicos dependam de data centers para operar. A chegada da IA generativa apenas acelera esse processo, ao exigir mais capacidade de processamento de dados em alta velocidade.

Esse movimento mexe com toda a cadeia: além do setor imobiliário, impacta o consumo de energia elétrica, a indústria de equipamentos de refrigeração e backup de energia, empresas de rede e conectividade e prestadores de serviços de manutenção técnica.

Para o mercado imobiliário, trata-se de uma nova classe de ativos altamente especializada, distante de galpões logísticos tradicionais, lajes corporativas ou shoppings. O resultado é um processo de profissionalização, com exigência maior de transparência, segurança jurídica e capacidade técnica para avaliar riscos operacionais.

Quais riscos os investidores de FIIs devem considerar com a alta demanda por imóveis para data centers?

Apesar do poder de atração da tese ligada à inteligência artificial, a XP reforça que data centers trazem riscos diferentes dos de outros imóveis comerciais e pedem cautela dos gestores e investidores.

O primeiro ponto é o alto nível de especialização técnica. Esses empreendimentos dependem de geradores, baterias, sistemas de refrigeração robustos e conexões de alta capacidade, que precisam de manutenção e atualização constantes. Isso implica capex recorrente e pode gerar disputas se os contratos não definirem com clareza quem paga cada conta.

“Os contratos de locação dos FIIs devem estabelecer claramente quem será responsável pelas despesas de manutenção, substituição de equipamentos, ampliação de capacidade e adaptações”, diz a XP. Na visão da casa, o ideal é que o fundo se limite à infraestrutura predial e básica, enquanto o operador assume o custo de equipamentos e upgrades tecnológicos.

Outro risco relevante é a vacância. Como os imóveis costumam ser desenhados sob medida para um determinado tipo de operação, a saída do inquilino pode exigir adaptações profundas antes que um novo ocupante aceite entrar — se houver interessado. Ao mesmo tempo, essa especialização pode estimular a permanência do locatário, que teria custo elevado para migrar.

A XP também alerta que contratos longos não eliminam o risco de crédito. Dificuldades financeiras do operador podem levar a renegociações de valores e prazos, mesmo com garantias e multas por rescisão antecipada, afetando a previsibilidade dos rendimentos para os cotistas.

Há ainda o chamado risco de valor residual: ao fim do contrato, o fundo pode ter dificuldade para revender o ativo ou para locá-lo novamente a preços compatíveis com o investimento feito. Uma alternativa citada no relatório é incluir opção de venda (put) para que o vendedor original seja obrigado a recomprar o imóvel ao término do contrato, por um valor definido e corrigido pela inflação.

No balanço da XP, a expansão dos data centers abre uma avenida de crescimento para FIIs brasileiros, mas só deve traduzir o potencial da inteligência artificial em fluxo de caixa sustentável para o cotista quando vier acompanhada de análise detalhada de risco, contratos bem estruturados e gestão ativa das particularidades técnicas desses imóveis.

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